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手握487億現金,爆百億理財兌付危機,佳兆業困局何解?

2021-11-05 18:32作者:林少娟來源:奧一新聞編輯:盧若情


又一房企的理財產品現爆雷風波!令市場驚訝的是,這是一家“手握近487億現金”、“三道紅線”指標均處于綠檔的房企。


10月5日,佳兆業集團、佳兆業資本、佳兆業美好、佳兆業健康均發公告稱,公司股份和債券將于2021年11月5日上午9時正起短暫停止買賣。就在前一天(11月4日),上述四家上市公司遇股債雙殺,股價單日均大跌超10%。而造成這片亂局的第一張多米諾骨牌,竟是一筆價值數億、未能如期兌付的理財產品。

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佳兆業集團宣布短暫停牌


手握幾百億現金,卻還不起幾億利息?


佳兆業的爆雷令市場措手不及,但如今回頭再看,此前其實已有端倪。


10月底,網上便有消息稱:由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現3億元的兌付逾期現象。不過,在相關帖子下,有股民或投資者提出了反駁:“佳兆業現金足夠,完全游刃有余?!?/p>


市場顯然也沒想到爆雷來得如此之快。11月4日早間,一則關于佳兆業理財產品逾期的截圖在業界流傳,該截圖稱目前佳兆業的流動性出現問題。同日早間,數百名理財產品投資者前往佳兆業維權。據網上流傳的視頻,現場人頭攢動,大多是佳兆業的業主。


“真的爆雷了,本來是10月30號到期兌付的?!崩碡敭a品投資者羅女士告訴記者。另一名購買了相關理財產品、同時是佳兆業業主的女士稱,她所在的小區有兩百多名業主還在等兌付,不少業主投了一百萬以上。


投資者的維權推動了事件的進展。11月4日下午16時許,佳兆業相關負責人公布了理財產品本息金額以及具體兌付方案。據悉,截至11月4日,佳兆業集團通過錦恒財富募集的總本金是119.13億元,到期利息8.75億元,合計127.88億元。


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產品兌付方案

佳兆業的初步兌換方案稱,佳兆業將以錦恒財富產品到期時間為順序,采用分期兌付的方式,陸續兌付本金和利息。對于到期本金,佳兆業將到期當月兌付10%,之后每3個月兌付10%,直至兌付完畢;利息也采用相似方法在一年內兌付完畢。


“真的沒想到,佳兆業不是有很多現金嗎?”前述投資者羅女士問。


在未爆雷之前,佳兆業的財務報表確實是好看的。據佳兆業2021年半年報,截至今年6月底,佳兆業剔除預收款項的資產負債率為69.9%,凈負債率為93.7%,現金短債比為1.53倍,“三道紅線”全部轉“綠”。


同期,佳兆業的短期借款和長期借款分別為250.17億元、987.61億元,手握現金及銀行存款高達487.4億元,看起來應付短債不成問題。


手握幾百億現金,為什么還不起幾億利息?佳兆業管理層昨日在現場表示,雖然佳兆業賬上是有資金,但是都是受限資金。此外,10月下旬,佳兆業的美元債遭持有人拋售,之后,惠譽、標普、穆迪等多家評級機構紛紛下調佳兆業相關評級,佳兆業本不明朗的融資環境雪上加霜。


在房地產行業走勢低迷的情況下,佳兆業能否根據已出的兌付方案順利邁過這一道坎,還是未知數。未來是否有更多投資者發起維權也仍未可知。根據錦恒財富官網,其目前為近2萬名高凈值人群提供資產配置策略,管理資產規模超過300億元。


如何自救?佳兆業擬處置舊改項目

佳兆業在給出的初步兌付方案中稱,佳兆業將通過多個渠道籌集資金,如著手處置重大資產。佳兆業表示,集團在深圳的舊改項目95個,這些項目無論是銷售回款或資產處置均可帶來充足的資金。


11月5日下午15時許,有媒體報道稱華潤置地等央企國企洽談介入佳兆業深圳部分舊改項目。但今日凌晨,一名佳兆業中層管理人員向記者表示,公司目前暫無出售項目的計劃。下午17時許,華潤置地向媒體表示稱消息不實。


情況尚未明朗,不過,處置數量龐大的舊改項目,對佳兆業來說,的確是一個快速回籠資金的渠道。作為自深圳起家的房企,佳兆業拿下了深圳諸多舊改項目,在業內素有“舊改之王”的美譽。據佳兆業此前公布的2021年半年報,佳兆業擁有城市更新項目213個,占地面積超5370萬平方米;其中深圳、廣州兩地規模占比73%。


在前述兌付方案里,佳兆業也表示:集團在深圳的舊改項目95個(總貨值6141億),過立項14個(貨值1102億),過專規9個(貨值802億),主體階段1個(貨值49億),另有前期項目71個(貨值4188億),已供地即將預售4個(貨值163億)。


從佳兆業的土儲策略來看,城市更新是佳兆業一直發力的方向。在此前召開的2021年中期業績會上,佳兆業管理層也曾表示,在土地兩集中的政策下,佳兆業已經占得先機。“尤其是城市更新獲得土地方面,將為集團未來發展占得先機?!?/strong>


與傳統的招拍掛相比,城市更新的資金投入相對較少,但項目周期更長,一個項目需要歷經5年甚至更長的轉化周期。長時間周期轉化存在著諸多不確定性,對房企的資金運作能力也提出了更高的挑戰。


但此次理財產品延期兌付事件,顯然將佳兆業脆弱的資金面暴露在大眾面前。市場不得不追問或擔憂:佳兆業到底有沒有錢?那份漂亮的報表有幾分能信?


無論后期佳兆業能否按方案所述兌付,“沒及時還錢”已成為一時難以摘下的標簽。兩名原本準備購買佳兆業樓盤的深圳市民告訴記者,他們現在已改變了主意?!爸荒苤匦驴捶苛??!?/p>



自救信號之前已釋放

事實上,在理財產品延期兌付事件爆發之前,佳兆業已釋放了些許自救的信號。


2021年10月3日,佳兆業通過抵押旗下物業公司佳兆業美好67.18%股權,向山高金融(以下簡稱“山高金融”)融資不超過1.2億美元。


據山高金融10月3日公告,于9月30日(交易時段后),山高金融間接全資附屬公司與佳兆業的全資附屬公司葉昌投資訂立認購協議,同意認購葉昌投資發行的本金總額不超過1.2億美元票據,期限約為一年,票面利率為每年11.5%。


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山高金融公告

10月以來,佳兆業在組織架構及人事調整上也有諸多動作。10月下旬,佳兆業發布了一份內部文件《關于西南集團組織架構調整及相關人員任免的通知》(佳兆業集控人字[2021]458號)。該通知透露出一個重大消息:撤銷成都地產公司,相關職能及人員劃歸西南集團;撤銷北京地產公司,相關職能及人員劃歸北京集團。


據其他媒體報道,有佳兆業內部人員曾對此次調整表示:“集團部分調整在目前的大環境下也是正?,F象?!?/p>


此外,佳兆業在銷售端也采取了不少促銷措施,“金九銀十”降價頻頻。但在市場變冷的大環境下,佳兆業的吆喝并沒有取得多大的效果。根據佳兆業發布的公告,2021年9月,佳兆業合約銷售金額約為57億元,同比下降64.6%;2021年10月,其合約銷售額約81.95億元人民幣,同比下跌30.49%?!敖鹁陪y十”變破銅爛鐵。


銷售回款疲軟,融資環境嚴峻,面對種種難題,佳兆業能否如數年前一樣“起死回生”,仍未可知。從股市的反應看,市場的焦慮情緒尤為明顯。停牌前一日,佳兆業集團(01638.hk)跌15.13%,佳兆業資本(00936.hk)跌13.21%,佳兆業健康(00876.hk)跌19.17%,佳兆業美好(02168.hk)跌11.18%。





奧一新聞記者 林少娟

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